マンションの査定方法とは？

Q.マンションの査定はどのように行っているんです？

A.居住用マンションであれば、一般的には取引事例比較法で金額を算出します。取引事例比較法とは同じマンション内など、できる限り近い条件のマンション での成約事例と比較して計算します。

Q.一戸建ての様に、土地と建物に分けて算出しないんですね?

A.マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。 また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや 眺望も変わってくるので価格も変わってきます。

Q.階数が高くなるほど価格も高くなるのですか？

A.多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや全ての階 に停まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。

Q.そういうケースもあるのですね!その他は何かありますか？

A.管理状況もポイントです。管理会社の委託されてる場合や自主管理と言ってマンション の所有者で管理している場合もあります。また長期修繕計画という将来的にマンションを どのように修繕していくかの計画及びそれに向けた積立金がしっかりできているか ポイントになります。

Q.修繕というのは、外壁の塗り直しをしたりとか、そういう事ですか？

A.それも一つですね! マンションの年数が経つと劣化してきますので、外壁の塗り直しや給排水管の 修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、その為の計画や積立 てが出来ていないと思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。

Q.急に言われても困ってしまいますよね・・・ 管理会社が入っていればそういう事をやって頂けるんですね?

A.基本的には大丈夫だと思いますが、自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり注意が必要です。

Q.だから金額に影響されるんですね？ まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がない事がありますよね？

A.そうですね！同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件の マンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見付けにくい場合もあります。

Q.その場合はどうするんですか？

A.基本的には極力近い事例を基に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。 査定においては根拠を示すことが必要になっており、成約事例を必要とはされていない為、 そのマンションが新築で販売された金額を基にそこからの相場の増減率を基に計算し算出する場合もあります。

なるほど、売却する側として納得できる根拠があればいいですよね？ 居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、 同じマンションや、出来るだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました！

本文作成　岡本

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